Urbanização de lotes irregulares avança

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Publicada em 8 de março de 2009

Eduardo Nunomura
A São Paulo irregular, que cresceu nas franjas, inchando e empurrando a sua periferia, ganhando altura com os puxadinhos, laje sobre laje, aos poucos começa a ganhar jeito de cidade séria. Vielas vão virando ruas, ruas recebem asfalto, calçadas e guias. A casa 30 vem depois da 26, que se avizinha à 20. De um lado só há imóveis pares e do outro, os ímpares – antes cada um escolhia um numeral e coitado do carteiro. Os moradores se transformam em cidadãos com imóvel registrado no cartório e um CEP de verdade. Em 2008, 71 loteamentos foram regularizados, o maior número dos últimos 13 anos, desde as Leis nº 11.775/95 e nº 13.428/02, que permitiram que lotes particulares recebessem obras públicas. Somados os últimos quatro anos, 130 loteamentos precários, ocupando 6,3 quilômetros quadrados, ficaram dentro da lei.
Perto do tamanho da encrenca, parece uma gota d’água: existem 1.108 loteamentos irregulares precários em uma área de 97,5 km². A promessa da Prefeitura é a de que em 12 anos tudo esteja regularizado. Isso exigiria uma média de 92 regularizações por ano. Neste momento, 59 deles estão em obras, ocupando 4,7 km². Se as empreiteiras não atrasarem, as aglomerações ficarão com cara de bairros convencionais ainda no primeiro semestre. Nos 59 loteamentos, vivem 115 mil pessoas.
O aumento de regularizações ocorreu com o Habisp, um banco de dados da Secretária de Habitação que mapeia as moradias. Ele permite que o poder público planeje com precisão a política habitacional. Começou a ser criado em 2005 e no ano passado se tornou público (www.habisp.inf.br). Os dados sobre favela já eram conhecidos e foram antecipados pelo Estado em julho. Na ocasião, faltava o detalhamento dos loteamentos. Agora se sabe.
Dos 1.108 parcelamentos precários, 41 têm vulnerabilidade muito alta, 469 estão em área de manancial, 551 não contam com esgoto, 668 vivem sem luz na rua e 442 são desprovidos de asfalto. Socorro tem o maior número deles, 132, seguido de Guaianases, M’Boi Mirim, Pirituba, São Mateus e Tremembé. Essas seis subprefeituras concentram metade das aglomerações aos pedaços.
Outro dado revelador do Habisp é a diferença social que distingue os loteamentos irregulares precários. O de maior renda na capital fica na Estrada do Campo Limpo, foi formado em 1968 e tem 48.387 m². Na média, seus moradores ganham R$ 1.047. Ou oito vezes mais do que os de Vila Verde, que fica na Avenida Imperador, em Itaquera. As famílias desse aglomerado da zona leste sobrevivem com R$ 121 por mês. Ironicamente, elas têm nove vezes mais espaço para viver do que os “primos ricos” da zona sul.
Pode-se entender que a promessa de acabar com os loteamentos irregulares em 12 anos – 16 se contados os 4 desde o início da gestão José Serra/Gilberto Kassab – premia os loteadores que lucraram vendendo terreno a pessoas de boa-fé e nada ofereceram de infraestrutura, como exige a lei. A Prefeitura afirma que não pode se omitir com o argumento de que, se recuperar as áreas, parte da população pode promover novas invasões. Informa que o loteador será cobrado, na Justiça, pelos custos de urbanização. Mas não é raro que os loteadores desapareçam.
Na zona leste, na Estrada do Palanque com a Vovozinha, José Carlos de Oliveira Cordeiro, de 32 anos, e Lucielma Lima da Rocha, de 23, investiram três anos atrás R$ 1.500 de suas economias num terreno de 5 metros por 20. Ergueram uma casa de dois cômodos, quando fragmentos de um bairro se formavam. A família cresceu e o pequeno Guilherme agora requer mais espaço para brincar. Com o mesmo loteador, o casal comprou por R$ 3.500 um terreno vizinho de mesma metragem. Eles querem expandir o imóvel para um de quatro cômodos. Mas tudo foi feito sem documentos legais.
“Sabíamos dos riscos, mas decidimos investir quando um técnico da Prefeitura apareceu e disse que não haveria meios de tirar tanta gente”, afirma a recepcionista Lucielma. Uma favela se adensa no córrego lindeiro aos lotes. É um terreno da Cohab, a companhia municipal de habitação. Cadastrado no Habisp, o loteamento do casal Cordeiro e Lucielma está entre os mais vulneráveis da capital, com zero de coleta de lixo, de esgoto, de abastecimento de água e luz nas casas e nas ruas. Mas quem entra na casa dos dois, além dos sacos de cimento na cozinha, vê geladeira, televisão e aparelho de som. A São Paulo irregular funciona assim.

Explosão de loteamentos ocorreu nos anos 1980
“Fico admirada de ver essa rua, que era um buraco só – buraco, não, cratera – receber asfalto e esgoto”, diz a diarista Rita de Fátima Domingues, de 50 anos. Moradora do 21B da Rua Pedro Espanhol, ela já comprou material para concluir o banheiro com azulejo até o teto. Nos loteamentos, com medo de perderem tudo num despejo, as habitações ficam à espera de uma reforma que nunca chega. “Todo mundo chamava essa parte como ‘A Invasão’, a Prefeitura vinha e aconselhava a gente a não reformar.” O asfalto foi concluído há algumas semanas. Antes vieram o esgoto, as bocas-de-lobo e as guias.
No Jardim Santa Terezinha, na zona leste, 2.747 famílias vivem em 1.962 lotes. O loteamento surgiu em 1970, a partir de uma invasão numa propriedade particular. “Pagamos R$ 2 mil por um terreno que valia R$ 10 mil. O proprietário ficava só enrolando, pedia dinheiro a cada reunião e nada de melhorias”, lembra a moradora Aldeniza Maria da Silva Souza. “Um dia acordamos e vimos que era um estelionatário.”
Casas brotaram, as ruas foram delimitadas pelos moradores e a São Paulo irregular ganhava um bairro extraoficial. Há um ano, a Prefeitura contratou uma construtora para urbanizar o que antes eram terrão e pedras. Ônibus, caminhão de lixo e ambulância passavam longe. As crianças iam limpinhas para a escola e voltavam amarronzadas. “Meus quatro filhos cresceram e brincavam na ‘cratera’. Agora, vejo meus netos (Sara e Mateus) andarem de bicicleta”, alegra-se Rita de Fátima. Serão 7.410 metros quadrados de ruas pavimentadas, 2.775 metros de guias e sarjetas e 15.500 m² de terrenos baldios virando praças.
A formação do Jardim Santa Terezinha precedeu uma lei federal de 1979, ainda em vigor e considerada a maior incentivadora dos loteamentos irregulares – e ela foi criada para incriminar quem vendia lotes sem autorização. Loteadores com medo de serem flagrados vendendo gato por lebre abandonaram os locais, sem infraestrutura. Há três décadas, São Paulo crescia econômica e demograficamente. Quem podia morava perto do centro. Quem tinha pouco ou quase nada rumava para a periferia. Em 1981, a cidade tinha 3.567 loteamentos precários, que ocupavam 370 quilômetros quadrados.
O que se viu nos anos seguintes foram prefeitos regularizando a ilegalidade e empurrando para depois a infraestrutura. Em 1990, a então prefeita Luiza Erundina criou o Departamento de Regularização do Parcelamento do Solo, que até hoje tem a função de solucionar o problema dos loteamentos precários. Em 1995, uma lei municipal de Paulo Maluf permitiu ao poder público regularizar loteamentos irregulares criados desde 1972. Entre essas duas datas, São Paulo se adensou desproporcionalmente nas periferias. Com o Estatuto da Cidade, de 2001, as prefeituras passaram a contar com instrumentos mais claros para realizar a regularização fundiária.
Em 2002, a lei municipal sobre o assunto foi atualizada pela prefeita Marta Suplicy para permitir que lotes até 2000 fossem regularizados. Um ano depois, ela criou o Fundo de Desenvolvimento Urbano (Fundurb), com recursos que podem ser usados para programas e projetos urbanísticos, incluindo as obras nos loteamentos irregulares. Ele é constituído por repasses de interessados em construir imóveis na cidade acima do permitido pelo zoneamento. Hoje, o Fundurb conta com R$ 284 milhões. Desses, R$ 103 milhões serão utilizados para os atuais 59 loteamentos precários em obras.

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